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樓市資金梯度轉移 弱二線城市現接力跡象

來源:21世紀經濟報道   編輯:劉佳    時間:2016-08-26 16:18:32   文章已被瀏覽:

  根據成都房管局商品房買賣合同備案數據顯示,7月中心城區房價同比上漲10.2%,達10755元/平方米,主城區住宅成交均價已連續7個月正向增長,總體漲幅達到6.19%。

  中國的房地產市場正在快速發生變化。

  一線城市仍然火爆,但是政府對土地供應的控制加大力度,突發消息顯示上海對近期待拍宅地或已全部叫停;二線城市中一些“強”市,比如南京和廈門,從今年以來接過房價上漲“大旗”,同比漲幅巨大。

  但是,現在出現了一個新的跡象——一些此前并不被追捧的二線城市,比如成都,出現房價上漲的苗頭。

  8月18日,國家統計局發布了今年7月的70個大中城市房價指數。其中的2016年7月70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示,西部經濟重鎮成都的新房價格指數同比去年同期上漲4.2%。這一數據和廈門上漲39.6%,南京上漲34.9%,合肥上漲34%相比,漲幅并不明顯。

  從環比來看,成都也比不上上述三個城市,7月環比增長1%。但這卻是自2013年5月以來,成都時隔三年新房價格指數再次達到1%的增幅。

  而根據成都房管局商品房買賣合同備案數據顯示,7月中心城區房價同比上漲10.2%,達10755元/平方米,主城區住宅成交均價已連續7個月正向增長,總體漲幅達到6.19%。

  長期觀察成都房地產市場變化的西南財經大學經濟學院副教授劉璐對21世紀經濟報道記者稱,當前資金有從東部沿海進一步西移到成都的趨勢,其具體路徑是“上海-蘇州/南京-合肥-武漢/鄭州-成都”。

  被提及的鄭州今年7月新房價格同比上漲11.2%,環比上漲2%。從環比來看,在7月70個大中城市中和深圳一起并列第8位。

  成都房價連續上行

  盡管2015年的GDP總量在全國副省級城市中排名第9位,但成都的房價卻一直未與GDP“同步”。

  “從房價角度看,成都屬于弱二線城市。”要求匿名的成都某房地產企業負責人對21世紀經濟報道記者表示,“樓市均價甚至低于經濟實力弱于自己數倍的昆明市。”

  而根據《成都市2015年國民經濟和社會發展計劃執行情況及2016年國民經濟和社會發展計劃草案》,2015年成都商品房成交均價和2014年持平,并未和國內其他主要城市的房價一同上漲。

  更值得注意的是,在2013年至2016年的36個月內,成都的房價增速亦低于國內其他城市。在這一期間,全國多個地方的房價上漲超過40%。其中深圳房價指數在36個月時間內的整體上漲幅度超過100%,廈門房價指數整體上漲超過了60 %,上海的整體漲幅超過了50%。北京、廣州、南京、合肥等,整體漲幅在40%左右。而成都同期的房價整體漲幅僅超過了8%。

  但2016年以來,成都房價開始連續數月上漲。

  8月18日國家統計局發布的今年7月房價指數中,成都的新房價格指數在時隔三年后,環比增幅再次達到1%。這一數據在今年1-6月份分別為0.2%、0%、0.2%、0.6%、0.3%、0.6%。

  “1%對成都的整體房價指數來說算是一個很大的漲幅。”劉璐說,“2004年-2007年,成都也曾有過單月房價指數環比上漲幅度超過2%的情況,但非常少見,這和其他那些熱點城市動輒6%左右的環比漲幅差異較大。”

  劉璐甚至認為“1%”是成都房價將再次出現持續上漲的指標——2013年達到這一數據后,成都整體房價指數開始連續地、較快地上漲了17個月。

  資金向弱二線城市轉移

  劉璐稱,最新的全國大中城市房價指數顯示,前期相對漲幅不那么大的部分二線城市開始全面開花,石家莊,杭州,鄭州,武漢,成都等漲幅加快。

  具體而言,2015年,上海新房房價上漲18%,此后其周邊城市蘇州、南京房價亦開始出現連續上漲,而早在4月,合肥的新建商品房環比上漲5.8%、二手房環比上漲6.8%,其漲幅在全國70大中城市排名第一。

  國家統計局8月18日公布數據顯示,今年7月份,南京房價連續17個月上漲,環比上漲3.6%,僅次于廈門的4.6%、合肥的4.2%,居全國第三。而在6月份,南京、廈門、合肥的房價環比漲幅分別為3.8%、4.7%、4.8%。相比較而言,三個城市的房價環比上漲勢頭有輕微的放緩。

  “從上海——蘇州/南京——合肥——武漢/鄭州——成都的傳導鏈條來看,當前資金追捧有從東部沿海進一步西移的趨勢。”劉璐表示。

  除了成都之外,鄭州也出現了房價上漲。到了7月,據鄭州市房管局最新的數據顯示,7月份鄭州市新建商品住宅的均價已經達到9777元/㎡,環比上漲116元/㎡,二手房成交價格也達到9187元/㎡。從2016年年初到現在,房價漲了將近1100元/㎡。

  房地產咨詢機構戴德梁行成都公司總經理張裕鵬對21世紀經濟報道記者稱,成都房地產市場價格在近期出現較大上漲,主要由三個因素構成。

  第一是政府利好政策。無論是宏觀“去庫存”政策,還購房貸款政策,成都都進入了一個相對寬松期。之前受限貸、限購政策影響而積蓄的購房需求得以釋放,使得成都房價攀升。

  第二是改善性需求大增。相比幾年前的剛需需求而言,目前改善性購房需求比例在增大,而這類商品房價格一般相對剛需產品要高。

  第三是開發商拍地成本上漲。今年上半年成都主城區雖然成交量相比去年同期有所放緩,但成交價卻明顯攀升。3月誕生成都土拍歷史上單價最貴地塊,該地塊位于成都市青羊區蘇坡街道辦事處百仁社區4、5組,成交樓面地價12000元/㎡,創成都住宅地塊樓面地價新高;6月29日,成都主城區集中供地11宗,在這場土拍中有三宗地塊溢價率超過100%。

  但值得注意的是,本輪成都房價走勢并非所有城區的普漲。

  上述地產人士稱,主要是成都部分熱點區域的上漲拉動了成都整體房價在指數上的上漲。

  “傳統意義上,成都分為東南西北四個區域。”該人士進一步指出,“目前上漲幅度最快的是城西和城南,而成都范圍的區縣級城市價格并沒有明顯上漲,這表明了資金主要流向了配套設施、居住環境更好的區域”。(李果)

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